Quý 2 năm 2025 đã chứng kiến những chuyển biến đa chiều và đầy kịch tính của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô duy trì đà tăng trưởng tích cực và hàng loạt chính sách mới được ban hành để tháo gỡ rào cản, thị trường đã có những tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, những biến động từ chính sách thuế quốc tế và sự tái cấu trúc của các đô thị hậu sáp nhập cũng đã tạo ra những tác động không nhỏ, định hình lại xu hướng đầu tư và sự quan tâm của thị trường, trong đó phân khúc căn hộ nổi lên như một điểm sáng đầy hứa hẹn.
Nền tảng vĩ mô vững chắc tạo bệ phóng cho sự phục hồi
Nền kinh tế vĩ mô Việt Nam trong quý 2/2025 tiếp tục là một điểm sáng, tạo ra một bệ đỡ vững chắc cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đà tăng trưởng được thể hiện qua những con số ấn tượng, với GDP đạt mức 7.96%, cao hơn đáng kể so với quý 1 (7.10%) và cả năm 2024 (6.93%). Sự lạc quan này còn được củng cố bởi các chỉ số quan trọng khác.
Dòng vốn đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, với tỷ lệ giải ngân đạt 29.6% kế hoạch cả năm, bơm một lượng vốn lớn vào các dự án hạ tầng, từ đó tạo ra động lực tăng trưởng lan tỏa cho các khu vực lân cận. Hoạt động thương mại cũng ghi nhận kết quả tích cực, với giá trị xuất khẩu nửa đầu năm đạt 220 tỷ USD và nhập khẩu đạt 212 tỷ USD. Đặc biệt, dòng vốn FDI tiếp tục thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế vào môi trường kinh doanh của Việt Nam, với cả vốn đăng ký và vốn thực hiện trong quý đều đạt 11 tỷ USD.
Trong bối cảnh đó, môi trường tín dụng và lãi suất tiếp tục là một yếu tố hỗ trợ quan trọng. Tăng trưởng tín dụng được duy trì ở mức hợp lý, và xu hướng giảm lãi suất cho vay tiếp tục được ghi nhận. Việc lãi suất ưu đãi thấp nhất đã giảm xuống còn 5.50% vào tháng 6 đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả người mua nhà để ở và các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn, kích thích cả phía cung và phía cầu của thị trường.
Những chính sách then chốt đang tháo gỡ nút thắt pháp lý
Một trong những động lực quan trọng nhất cho thị trường trong quý vừa qua là sự ra đời của hàng loạt chính sách mới, được ví như “làn gió mát” tập trung vào việc tháo gỡ các rào cản pháp lý và thủ tục hành chính vốn đã tồn tại từ lâu.
Thông qua Nghị quyết 66/NQ-CP và Công điện 78/CĐ-TTg, Chính phủ đã thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc tinh gọn 361 thủ tục hành chính và 447 điều kiện kinh doanh, với mục tiêu giảm 30% thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Đáng chú ý là việc ưu tiên cắt giảm thủ tục cấp phép xây dựng cho các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thuộc khu thiết kế đô thị đã được phê duyệt, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai của các dự án.
Bên cạnh đó, Nghị định 151/NĐ-CP được ban hành đã tạo ra một bước đột phá, hứa hẹn rút ngắn thời gian làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý bằng cách giao thêm thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã. Chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng cường tính thanh khoản cho thị trường và củng cố niềm tin cho người mua. Cùng với đó, Nghị quyết 68/NQ-CP đặt mục tiêu tăng cường khả năng tiếp cận đất đai và mặt bằng sản xuất cho doanh nghiệp thông qua việc hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch điện tử và cắt giảm các thủ tục liên quan, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Tác động từ bản đồ hành chính mới lên bất động sản
Việc tái cấu trúc các đơn vị hành chính và định hình vai trò của các đô thị hậu sáp nhập đã tạo ra những tác động sâu sắc đến thị trường bất động sản, hình thành các trung tâm phát triển mới với những vai trò và tiềm năng riêng biệt.
TP.HCM sau sáp nhập đã chính thức trở thành một đại đô thị trọng điểm, đứng đầu cả nước về quy mô kinh tế, diện tích (6,772 km²) và dân số (13.5 triệu người). Với việc thiết lập một chuỗi giá trị liên hoàn về Công nghiệp – Điều phối – Logistics, TP.HCM mới được định vị là “bộ não” thu hút FDI và vận hành chuỗi cung ứng, đồng thời là “đầu vào” sản xuất và “đầu ra” logistics cho cả vùng. Với quy hoạch phát triển theo 6 phân vùng đô thị chính, TP.HCM mới được kỳ vọng sẽ trở thành một cực tăng trưởng mới của Việt Nam, có tiềm năng bứt phá tương tự như vùng đô thị Seoul của Hàn Quốc, tạo ra một nhu cầu khổng lồ về nhà ở và căn hộ.
Cùng với đó, việc định hình các trung tâm công nghiệp và du lịch cũng tạo ra những động lực riêng. Các tỉnh như Đồng Nai (sau sáp nhập với Bình Phước) và Hải Phòng (sau sáp nhập với Hải Dương), với vai trò là các trung tâm công nghiệp, thương mại và logistics, đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản dân dụng. Đặc biệt, Đồng Nai với lợi thế từ sân bay Long Thành và hệ thống cao tốc, vành đai 4, đang hình thành một trục kinh tế công – nông nghiệp – logistics bổ trợ, hứa hẹn sẽ là một thị trường bất động sản sôi động trong thời gian tới.
Sự dịch chuyển tâm lý thị trường và “ngôi sao sáng” căn hộ chung cư
Quý 2/2025 cũng ghi nhận những biến động rõ rệt trong tâm lý của nhà đầu tư, đặc biệt là trước các thông tin về chính sách thuế đối ứng của Hoa Kỳ. Diễn biến của các vòng đàm phán đã tạo ra một tâm lý phòng thủ trên thị trường, khiến dòng tiền có xu hướng tìm về các “hầm trú ẩn” an toàn, là các loại hình bất động sản có nhu cầu ở thực và dễ khai thác.
Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ chung cư đã bất ngờ “lên ngôi” và trở thành ngôi sao sáng của thị trường. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm đối với chung cư đã tăng 8% trong tháng 6. Xu hướng này hoàn toàn trái ngược với sự sụt giảm ở các loại hình mang tính đầu cơ cao hơn như đất nền (-19%), nhà mặt phố (-12%) và biệt thự (-15%).
Sức hút của phân khúc căn hộ còn được thể hiện rõ nét tại các trung tâm công nghiệp. Quá trình công nghiệp hóa mạnh mẽ tại Bình Dương đã tạo ra một động lực khổng lồ cho thị trường bất động sản dân dụng. So với năm 2016, số lượng dự án chung cư tại Bình Dương đã tăng 319% và giá bán cũng đã tăng 127% trong nửa đầu năm 2025. Điều này cho thấy, trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê như chung cư đang được ưu tiên lựa chọn, khẳng định giá trị bền vững của loại hình này.
Nhìn chung, thị trường căn hộ tại khu vực phía Nam đang được hưởng lợi từ một “cú hích kép”: sự phục hồi của nền kinh tế và các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ. Sự quay trở lại của nhu cầu thực, cùng với sự phát triển của các đại đô thị và trung tâm công nghiệp, hứa hẹn sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính cho phân khúc này trong nửa cuối năm 2025. Tuy nhiên, những thách thức về sự lệch pha cung – cầu và bài toán nhà ở xã hội vẫn cần những giải pháp căn cơ hơn để thị trường có thể phát triển một cách thực sự bền vững và hài hòa.
