Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2025 với một bức tranh đa chiều, nơi những kỳ vọng về sự tăng trưởng sôi động song hành cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Điểm chung trong các nhận định của giới chuyên gia là sự phân hóa ngày càng rõ rệt theo từng phân khúc và địa bàn, cùng với một xu hướng dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ về các sản phẩm được xem là “hầm trú ẩn” an toàn, có giá trị thực và khả năng sinh lời bền vững.
Nguồn cung và giá bán tiếp tục đà tăng trưởng chọn lọc
Theo dự báo từ chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường cuối năm sẽ đón nhận khoảng 25.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư vẫn là dòng sản phẩm chủ lực. Tuy nhiên, một thực tế đáng lo ngại là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi nhà ở bình dân, vừa túi tiền gần như vắng bóng. Tình trạng này, kết hợp với áp lực từ chi phí đất và chi phí phát triển dự án, được dự báo sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình ngày càng trở nên xa vời.
Mặc dù giá cao, các dự án mở bán mới vẫn được kỳ vọng sẽ có tỷ lệ hấp thụ tốt, nhờ vào nhu cầu ở thực bền vững và sự quay trở lại của lực cầu đầu tư. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ được dự kiến sẽ ổn định hơn, không còn “nóng” như các giai đoạn trước. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm tại các đại đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là vùng ven đô và các tỉnh giáp ranh hai đô thị lớn, nơi có lợi thế về mặt bằng giá và tiềm năng tăng trưởng.
Một chuyên gia bất động sản cũng chỉ ra rằng, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt sẽ được xem là “hàng hóa an toàn”, thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định. Ngược lại, đất nền tại các khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng sẽ có rất ít giao dịch, phản ánh sự thận trọng ngày càng tăng cao của thị trường. Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp được dự báo sẽ duy trì ở mức cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai tăng. Sức hút của phân khúc này vẫn sẽ tập trung vào các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, đã có cộng đồng cư dân hình thành, đặc biệt là những dự án có sự kết hợp hài hòa giữa sản phẩm thấp tầng và cao tầng.
Nhìn chung, giá bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 được dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng theo hướng chọn lọc. Cụ thể, chung cư tại các đô thị lớn có thể tăng 5-7%, biệt thự và liền kề tăng 10-15%, trong khi đất nền vùng ven chỉ tăng ở những khu vực có pháp lý và quy hoạch rõ ràng. Mức tăng giá bình quân toàn quốc được dự báo dao động từ 7-10%, tuy nhiên, sự phân hóa theo từng phân khúc và địa bàn sẽ ngày càng rõ nét.
Nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm tạo thu nhập ổn định
Không chỉ phân hóa về cung và giá, thị trường cuối năm 2025 còn được dự báo sẽ vận hành theo nhiều kịch bản khác nhau nhưng điểm chung vẫn là sự gia tăng của tâm lý thận trọng. Phó tổng giám đốc PropertyGuru Group đã đưa ra hai kịch bản chính. Trong kịch bản thứ nhất, nếu các chính sách thuế chưa được tháo gỡ một cách triệt để, tâm lý thận trọng sẽ tiếp tục chi phối thị trường. Khi đó, các loại hình bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định và bền vững, như căn hộ cho thuê hay shophouse có pháp lý đầy đủ, sẽ trở thành “trụ cột” và là lựa chọn ưu tiên của dòng tiền. Ngược lại, trong kịch bản thứ hai, nếu chính sách thuế được nới lỏng, dòng vốn có thể sẽ quay trở lại với phân khúc đất nền, mở ra cơ hội tăng giá mạnh hơn.
Trong khi đó, ba khả năng có thể xảy ra. Kịch bản trung tính, với việc thị trường tăng trưởng theo xu hướng nhưng không có sự đột biến, được xem là dễ xảy ra nhất. Kịch bản bùng nổ có thể xảy ra nếu kinh tế vĩ mô tiếp tục thuận lợi và dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường. Cuối cùng, kịch bản kém tích cực có thể xuất hiện nếu có những cú sốc bất định từ bên ngoài.
Ở một góc nhìn khác, những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án chính là “chìa khóa” quan trọng nhất. Điều này không chỉ giúp nguồn cung bất động sản tăng lên đáng kể mà còn mở ra nhiều lựa chọn phong phú hơn cho khách hàng, hứa hẹn một thị trường sôi động hơn trong nửa cuối năm.
Nhìn chung, các chuyên gia đều đồng thuận rằng thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng mang tính phân hóa rõ rệt. Dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo ra thu nhập ổn định. Thời của các nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn sẽ khó có cơ hội, nhường chỗ cho dòng vốn đầu tư bền vững và có tầm nhìn dài hạn hơn. Đây là một tín hiệu tích cực, góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển thực chất và cân bằng, tạo ra một nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng bền vững từ năm 2026 trở đi.
