Sau khi chính thức hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu để trở thành một “siêu đô thị” với vai trò là trung tâm điều phối kinh tế phía Nam, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Giữa những cơ hội và thách thức mới, một trong những kỳ vọng lớn nhất của thị trường là mặt bằng giá nhà ở sẽ được thiết lập lại ở một mức hợp lý hơn, giải tỏa “cơn khát” nhà ở cho đại đa số người dân.
Siêu đô thị mới tầm vóc và cơ hội tái cấu trúc
Việc sáp nhập đã kiến tạo nên một siêu đô thị lớn nhất cả nước, với diện tích tự nhiên hơn 6.772 km² và dân số hiện tại đã vượt 14 triệu người. Về kinh tế, vùng đô thị mới này dự kiến sẽ chiếm khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 20% kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước.
Tầm vóc mới này không chỉ là những con số, mà còn là một “cơ hội vàng” để giải quyết những vấn đề cố hữu. Sự mở rộng về không gian sẽ giúp thành phố giải tỏa áp lực hạ tầng vốn đã quá tải, đồng thời tạo điều kiện để tái cấu trúc các khu công nghiệp nhỏ lẻ, ô nhiễm trong khu vực lõi cũ. Việc được bổ sung thêm kinh tế biển, du lịch biển và các khu công nghiệp, logistics hiện đại từ Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương là nền tảng để phát triển mô hình đô thị xanh, chất lượng cao, hướng đến vị thế của một trung tâm công nghệ, tài chính và du lịch mang tầm quốc tế.
Đối với thị trường bất động sản, đây là cơ hội để hình thành nhiều dự án quy mô lớn, đa dạng về phân khúc và chất lượng cao, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa phục vụ mục tiêu đầu tư, hứa hẹn một sự tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững.
Mặt bằng giá mới cuộc chơi của cung cầu và hạ tầng
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM (cũ) trong giai đoạn 2024 – đầu 2025 đang ở mức rất cao, khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) lại ghi nhận một mức giá trung bình hợp lý hơn nhiều, trên dưới 40 triệu đồng/m².
Theo quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam, thị trường hiện chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án cụ thể sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án mới đã được tung ra thị trường với mặt bằng giá mới, cao hơn từ 15 – 30% so với trước đó.
Điển hình, tại phường Bình Hòa (trước đây thuộc tp. Thuận An, Bình Dương), dự án The Felix của C-Holdings đã gây chú ý với giá bán 40 – 45 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức khoảng 35 triệu đồng/m² trước đó. Tương tự, dự án Phú Đông Sky One tại Dĩ An (cũ) cũng có giá bán khởi điểm 38 triệu đồng/m², cao hơn dự kiến khoảng 5 triệu đồng/m².
Có thể thấy, mặc dù mặt bằng giá có xu hướng tăng, các chủ đầu tư cũng rất linh hoạt trong việc đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để kích cầu. Nhiều dự án đã áp dụng các chương trình hỗ trợ tài chính đột phá, như thanh toán chỉ từ 3,9 – 4,5 triệu đồng/tháng hoặc áp dụng các gói vay với lãi suất cố định chỉ 5 – 5,5%/năm trong 5 năm.
Sự phân vai rõ nét của từng khu vực
Sau sáp nhập, ba cực tăng trưởng lớn đã được hình thành, mỗi cực tạo ra một nhóm sản phẩm bất động sản đặc trưng, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường. Theo giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, khu vực TP.HCM (cũ) sẽ tiếp tục là nơi tập trung của các sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng, bao gồm căn hộ hạng sang và cao cấp tại quận 1, quận 3 (cũ) và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây cũng là nơi phát triển mạnh mẽ của các loại hình bất động sản phức hợp, tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại và khách sạn 5 sao.
Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là một trung tâm công nghiệp, với ba dòng sản phẩm chủ đạo: căn hộ tầm trung phục vụ hàng triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia; bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội cho công nhân. Đây được xem là thị trường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Còn đối với khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), lợi thế “2 trong 1” giữa du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển sẽ được phát huy tối đa. Trục Hồ Tràm – Xuyên Mộc sẽ trở thành “thủ phủ resort cao cấp”, trong khi bất động sản logistics và công nghiệp cảng biển sẽ phát triển mạnh mẽ quanh cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, hưởng lợi trực tiếp từ các siêu dự án hạ tầng như sân bay Long Thành.
Dự báo và triển vọng tương lai
Nhận định về thị trường trong giai đoạn tới, các chuyên gia đều có chung một góc nhìn lạc quan nhưng thận trọng. Theo thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, việc sáp nhập là một “cơ hội vàng” để tái cấu trúc kinh tế, đặc biệt là khai thác tối đa tiềm năng không gian hướng biển, tạo ra một cục diện phát triển hoàn toàn mới.
Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập sẽ kéo giá trị bất động sản khu Đông Bắc tiệm cận với TP.HCM (cũ), cả về giá và chất lượng dự án. Phân khúc căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại khu Đông Bắc hiện đạt mức kỷ lục 7,5%/năm.
Dự báo về nguồn cung, phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting cho rằng, nguồn cung căn hộ phía Nam trong quý III/2025 sẽ duy trì ổn định, dao động khoảng 9.000-11.000 căn, chủ yếu tập trung ở TP.HCM (cũ) và Bình Dương (cũ). Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi sản phẩm trung cấp, bình dân sẽ dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven.
Các chuyên gia CBRE cũng nhận định, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển của đại đô thị mới. Các tuyến đường trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu khi hoàn thành sẽ thúc đẩy mạnh mẽ quá trình giãn dân và hình thành các cực tăng trưởng mới, từ đó tác động đến việc thiết lập mặt bằng giá mới.
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM đang trong giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Thay vì trông chờ giá nhà giảm, vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp là làm thế nào để phát triển thêm phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đồng thời tận dụng hạ tầng để tái phân bổ dân cư một cách hợp lý. Nếu không, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng trong tương lai.
